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方明富:产品力是企业未来赢得市场的关键
2020-11-25 11:32 来源:y567788永利备用网站

2020年11月23日~27日,由《中国经营报》与中经未来主办的“2020中国企业竞争力年会周”在北京举行。作为年会周的重要组成部分,于11月25日举行的“2020中国城市运营与发展峰会”,邀请多位地产领域知名学者,及房产机构高管,共议经济“双循环”新发展格局中,区域发展,打造都市圈、城市群等城市运营与发展的良策。金科集团联席总裁方明富出席并作主题演讲。

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以下为现场发言实录:

非常感谢《中国经营报》能给这个机会,让我跟大家分享在“十四五”规划当中房地产的一些思考,以及包括企业在未来的一些发展当中大家的一些想法跟大家做一些简单的分享。我发言的主题是《地产新时代·企业新红利》。为什么这样讲,可能大家听了我的分享以后,有一些这方面的认知。

实际上大家都知道,房地产以前旧的模式到今天实际上已经一去不复返了。大家都知道,支撑大家以前旧的模式的几个方面:1.市场红利。2.企业操作的包括资金合作杠杆等等这些方面的红利。

大家都知道,从1998年房改到现在,大家从千万级到现在十几亿级的规模增长,也就是商品房销售金额这20多年时间增长了64倍。

市场红利现在正在消失,城镇化实际上大家到了60.6%,但未来十年还有10个点的增长,但是增长速度实际上是在放缓的,人口规模拐点实际上到现在也在临近,劳动力总量的回落,以及抚养比的上升,这造成了市场红利进一步地减少。

资金杠杆难持续,实际上房企的负债率,我统计了一下,实际上在房企的30强企业当中,净负债率超过200%的有1家,超过150%的有6家,超过120%~150%的有3家,100%~120%的有3家,其他剩下的才是净负债率控制在100%以内的,三条红线大家都清楚,我不赘述。

前面讲的是资金的杠杆难持续,还有大家现在的合作比例,刚才我讲市场红利、资金红利,还有一个就是企业当中的合作比例现在是非常高的。再往上加的可能性也是不大的,所以周转的速度也在放缓。前几年大家知道快周转是大家每个企业追求的更高的一些周转效率和目标,来提升大家的规模。但是,从现在的特别三条红线,资金的管控出来以后,大家的快速的增长实际上空间是不大的。

监管进一步加强,政策的监管,包括资金的监管,现房销售我认为未来已来。现在做预售的目的是要促进房地产市场的发展,但是现在住房消费基本已经满足消费的一些需求。所以,这种情况下,我认为现房的销售应该在未来几年会在这种方面趋势性更加明显。还有周转的确定的时间在进一步延长,有几个方面的因素在影响:1.装配的工艺。2.交付。3.绿色智能。4.消费者对于品质的需求的提高。5.产品的精细化。实际上都不同程度地提高和拉长了大家的整个周转效率,也就是速度会进一步变换。政策的严控大家都比较清楚,房子是用来住的,不是用来炒的,以及各地方根据自己的情况出了很多政策。所以,房地产赖以生存的传统红利正在消失,旧的发展模式正在失效。刚才我讲的这几个方面,其实就是未来前20年中国房地产企业发展的红利,就是红场红利带来的每个企业关于规模增长方面的周转、资金,以及合作方面的一些红利。但是,由于资金监管的情况下,这方面的模式在未来我认为它是要进行改变的。

所以,时代红利造就了地产行业的繁荣,但是最好的年代其实我认为的确一去不复返了。大家在座的很多房地产开发企业其实有深刻的感受。

所以,我总结了一下,市场红利带来的周转、杠杆和合作,这是助推大家前些年很多企业大踏步快速发展的一个基础。

成本的逐渐提升,开发以及土地的成本,以及带来企业经营压力的增加,从而使大家的利润空间受到进一步的压缩。这张图表实际上看出了,特别是从2017年大家的地方比实际上已经基本上接近和超过了一半,它就会带来房地产企业的利润空间进一步受到压缩。

行业的竞争进一步加大,企业竞争持续加大,房企面临的规模和利润,其实规模和利润的选择与平衡,这个在疫情过程中大家感受是非常深的。前十强的房企“马太效应”愈来明显,未来弯道超车的难度越来越难道但是,大家通过分析,在2025年,前十强的房企的规模增长会占到整个的35%~40%左右,包括欧美发达国家,包括美国前十强的房企,基本上30%的份额,日本大概达到了40%的份额。也就是说,前十强的房企在未来,大家通过研究,大概规模增长每年在5%~10%左右,由于有三条红线的限制,再大踏步,其实规模增长的可能性也是比较弱的。

利润的持续下滑,经营成本的上升,销售价格的受阻,房地产利润实际上这几年都在持续走低。从2017年到2019年,大家实际上看得到这个数字。所以,企业很难。但我认为地产的未来并不悲观。

为什么这样讲?其实大家通过研究,认为未来十年中国的房地产市场规模在很长一段时间仍然会维持到18万亿元左右高位的那种市场规模运行。为什么得出这样的结论?大家借鉴了国际发达国家房地产市场的发展经验,以及考虑了影响中国房地产发展主要是三大因素:人口、经济、政策。经济每年有4%~6%的GDP增长,以及包括城市化水平,虽然现在大家的城市化水平已经到了60%左右,但是未来十年应该说还有10个点左右的增长,每年1个点左右的增长,应该说是能够达到的,以及包括大家的住房需求的改善。

以前更多大家是刚需,接下来未来十年更多的是改善,其实对于面积,对于改善居住的需求这方面的面积比例是提升的,以及包括人口,还有家庭的小型化都会进一步推动房地产的消费,以及包括政策。这是大家通过一些研究,在未来十年大家的一些认知,这是一个总体市场规模。

合理住房消费仍然会受到国家的支撑,这次包括“十四五”规划,里边有一些关键的提法,我也把它整理了一下,促进住房消费的健康发展是总体的基调,坚持扩大内需是战略基点,畅通国内大循环,全面促进消费,促进住房消费健康发展,上下游产业链联动,增强消费对应该发展的经济基础,里面专门提到了金融、地产和实体经济是均衡的发展,不是相互对立的。

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