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房控政策频出 西安楼市进入“摇号时代”
2021-04-18 22:37 编辑:黄永旭 王金龙 来源:y567788永利备用网站

本报记者 黄永旭 王金龙 西安报道

在西安,不仅仅购房者需要通过摇号来获得购房资格,就连开发商也需要摇号才能摘得优质地块。

2021年4月6日,位于西咸新区沣西新城XXFX-XX02-40地块,受到资本热捧,云集了万科、中海、华润、金辉等58家房企,通过近10个小时、139轮的激烈争夺后,在当日下午6点达到熔断价格225080万元。根据之前的相关规定,该宗地宣布流拍,进入摇号流程。三日之后,该块土地被华润置地摘得。

“该块土地容积率2.0-2.5,建筑密度小于等于20%,绿地率大于等于35%。”西安一家房企高管向《中国经营报》记者表示,在西安地产市场,高品质的地块是在沣东与曲江,之所以沣西的地块受到各路房企的追捧,完全是因为西安的房地产市场太过于火爆,新开的楼盘几乎都需要摇号获得购房资格。

因此,对于购房者来说,摇到就是赚到了;对于地产商也一样,能够摇到一块不错的土地,也就意味着赚到了。

进入“摇号时代”

在2016年之前,很多炒房团认为西安就是一个“大盘股”,炒起了东城,西城落;炒起了西城,东城落。因为当时的西安不仅仅有大量的存量房,而且关中平原上还有大量的可开发用地。

不过,随着西安执政者的更迭以及房地产市场的变化,西安房价从2016年开始暴涨,截至目前已经连续超过60个月上涨,而且这种上涨趋势还在继续。

为了把房子卖给那些刚需购房者,三年前,西安开启购房摇号,刚需购房者优先摇号,符合规定但是属于非刚需购房者后摇。2021年,在西安的房地产市场,不仅仅出现了多个“万人摇”的楼盘,而且新出的楼盘几乎都要通过摇号获得购房资格。

如今,就连开发商拿地也通过摇号方式。对此,上述房企高管向记者表示,在土地拍买中设定熔断,随后再通过摇号获得,这是为了调控土地价格处在相对合理可控的范围之内。资本是趋利的,房地产商同样需要有利可图,如果土拍价格过高,那么房子售卖的价格也必然水涨船高,况且目前西安的房子售卖价格都需要政府核准,因此,土拍价格不宜太高,如果偏离可控区间,将对整个地产行业的健康发展形成影响。

据公开资料显示,2021年开年至今,西安土地市场不断升温。据易居房地产研究院测算,今年3月份,西安土地成交溢价率为81%,在40个监测城市中排第二。中国指数研究院发布的《中国主要城市土地市场交易情报》显示,2021年一季度,西安住宅用地一共成交12宗,用地面积57万平方米,楼面成交价格7030元/平方米。与2020年同期的4248元/平方米相比,今年一季度楼面成交价同比增长65.4%。

为了稳定土地市场,西安出台相关政策要求,“每年一季度,发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息,稳定土地市场预期。全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上”。同时“除蓝田县、周至县外,全市商品住宅、共有产权住房用地均实行‘限房价、定品质、竞地价’出让,住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定,竞买人严格履约”。

房控政策频出

为了抑制房价持续大幅度上涨,西安楼市除了摇号之外,近期亦频出房控政策。

3月16日,西安市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》,从购房者核验、购房资金核验、商品房销售、银行消费贷等方面对西安楼市进行“严打”。

然而,上述《通知》仅仅发布约一周之后,即3月23日,西安市住房和城乡建设局再次印发《西安市商品房预售资金监督管理办法》(市建发〔2021〕28 号)(以下简称《办法》),明确将对全市商品房开发项目实施预售资金专款专用,全程监管。

详细信息显示,《办法》以专用账户设立及监管协议签订,商品房预售资金收存,商品房预售资金拨付、使用及解除监管等细则为重点,为《办法》的具体实施提出遵循。《办法》共6章31条,自4月1日起实施,有效期为5年。

记者注意到,在上述《办法》出台之前,住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。倪虹强调,城市政府要落实房地产调控主体责任,毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,稳地价、稳房价、稳预期,确保党中央、国务院决策部署落到实处。

而此前,国家统计局发布数据显示,2月份西安新房价格环比涨幅为0.9%,二手房价格环比涨幅为0.8%。

西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁认为,此次《办法》的出台与近期住建部西安房地产市场督导工作存在必然联系,而且“2010年12月1日调控政策中,就已经提出要加强预售监管,《办法》可以视作加强预售监管的延伸和具体操作指南”。

朱郁称,国家统计局数据也说明西安房价仍处于上升态势,近期推出的商品房项目均需要摇号,都表明西安房地产市场热度不减。“综合这些背景,《办法》的出台,势在必行”。

《办法》显示,商品房预售资金监管遵循政府主导、多方参与、专款专用、封闭管理的原则。预售资金实行专款专户存储,优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。

此外,《办法》规定,商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨。“完成主体结构验收前,累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的50%;完成竣工验收前,累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%;完成竣工验收备案前,累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%。完成不动产首次登记后,可以申请提取剩余1%的重点监管资金”。

朱郁认为,《办法》出台“核心是在调整市场结构,改变市场预期,管控目前的供需量价”,促进房地产市场平稳健康发展。预售资金监管对开发商的自由资金提出更高要求,“市场的集中度会越来越高,房企和区域板块的分化也将加剧”。对购房者而言,预售金监管、专款专用都从综合层面保证了购房者权益,并释放了“倡导理性购房、理性置业”的信号。

(编辑:王金龙 校对:燕郁霞)

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