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将获法律依据 房地产信托基金艰难求进
2017-06-03 08:53 编辑:李乐 来源:中国经营报

尽管在市场实践层面的尝试屡次难有突破,但是,被房地产行业视作重要金融工具的房地产信托投资基金(下称REITs)法律地位问题的解决,相比市场实践,却有望先行一步。

在有关部门近期围绕住房租赁的立法工作过程中,已经考虑到“允许将住房租赁相关收益设置质权”的有关问题,并将其写入征求意见稿。住房租赁收益“质权”实际上是REITs进行市场化运作的基础和原点所在。

在此之前,虽然部分城市已经开始进行REITs试点,但始终未能形成彻底突破。此次能否在中央决意大力发展住房租赁市场的背景下,实现顺利前行,还将有赖于一系列相关制度和政策的适配与调整。

法律地位

“从大家对征求意见稿文本内容的理解上看,对REITs获得较为明确的法律地位,是比较乐观的。”5月31日,一位大型房地产上市企业投资部门负责人告诉《中国经营报》记者,他认为,REITs已经基本确定,可以获得法律地位和依据。

他所言的“征求意见稿”,是《住房租赁和销售管理条例》。这部法规已经筹划多时,由住房和城乡建设部起草,目前已经进入征求意见阶段。待完成相关程序后,将由国务院法制办上报国务院常务会议审议通过后,颁布实施。

这是目前中国内地关于住房租赁和销售的最高层级法规。在《条例》征求意见稿中,总则第五条明确表示,“住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策,可依法将住房租赁相关收益设立质权”。

所谓质权,是指债权人为保证到期债权的实现要求债务人或者第三人提供的一种担保。在债务人未履行债务时,债权人有权依法律的规定就该动产优先受偿的权利。根据中国的《物权法》规定,质权只能设立在动产和权利上。

“如果一个以租赁为主业的企业,向市场融资,它的质权可以是什么呢?按照第五条的规定,它可以把收取租赁租金的权利作为一项质权,进行融资。”前述大型房地产上市企业投资部门负责人说,而这种融资或者证券化的方式,就是房地产信托投资基金的雏形和原点所在。

所谓REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通。

曾在试点

尽管REITs始终未能在中国内地市场实现突破,但是,其并非第一次出现在监管层的视野当中。实际上,从2008年开始,监管层就试图通过尝试REITs,改变房地产行业过于依赖间接融资的局面,只不过,一直未取得突破性的效果。

2008年底,在出台4万亿经济刺激计划后,时任国务院总理温家宝曾召开国务院常务办公会,提出要创新融资方式,通过并购贷款、房地产信托投资基金(REITs)、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道。

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